Nach der Energiewende aufgrund des Gaus des japanischen Atomkraftwerkes in Fukushima beschloss die Bundesregierung im Sommer 2011 Maßnahmen zur Energieeinsparung bei Gebäuden und zu deren steuerlichen Förderung. Nach einem längeren Gesetzgebungsverfahren beschloss die Regierung schließlich das Mietrechtsänderungsgesetz, welches am 01.05.2013, vor etwas mehr als einem Jahr, in Kraft trat. Zeit also für eine erste Zwischenbilanz.

Begrenzung von Mietminderungen

Das Gesetz brachte einige Änderungen hinsichtlich der Regelungen für Modernisierungsmaßnahmen mit sich. Eines der Ziele des Gesetzes war es, Modernisierungsmaßnahmen, insbesondere energetische Modernisierungsmaßnahmen, für Vermieter attraktiver, planbarer und letztlich leichter durchsetzbar zu machen. Hierzu hat der Gesetzgeber das bestehende System der Duldungsverpflichtungen und der Möglichkeiten einer anschließenden Mieterhöhung völlig neu gestaltet. Positiv wirkt sich aus, dass energetische Modernisierungsmaßnahmen für den Vermieter dadurch interessanter geworden sind, dass nunmehr Mietminderungen für die Dauer von drei Monaten wegen Einschränkungen der Tauglichkeit der Mietsache infolge der energetischen Modernisierung nach § 536 Abs. 1a BGB ausgeschlossen wurden. Gleichzeitig wurden die Anforderungen an die Modernisierungsankündigung herabgesetzt, um diese besser durchsetzen zu können. Schlussendlich hat der Gesetzgeber auch für die Vermieter eine bessere Plan- und Durchsetzbarkeit dadurch versucht zu erreichen, in dem er die Möglichkeiten des Mieters, sich auf Härtegründe zu berufen, zeitlich stärker beschränkt und zwischen den einzelnen Härtegründen noch stärker differenziert hat.

Umfangreichere Duldungspflicht – Beschränkung der Härtegründe

Eine weiterer wesentlicher Punkt der Gesetzesänderung war die gesetzliche Ausgestaltung der Duldungspflichten des Mieters. Hat der Vermieter dem Mieter die Modernisierungsankündigung ordnungsgemäß zukommen lassen, ergibt sich nach dem Gesetz zunächst einmal, dass der Mieter die Veränderungen zu dulden hat. Von diesem Regelfall gibt es jedoch dann eine Ausnahme, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushaltes eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der rechtlichen Interessen sowohl des Vermieters als auch anderen Mietern in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparungen des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. In diesem Fall entfällt die Duldungspflicht des Mieters. Anders als nach bisherigem Recht, kann sich der Mieter gegenüber der Duldungspflicht aber nicht mehr auf wirtschaftliche Härtegründe berufen. Dieser Einwand steht ihm nur noch gegen die Modernisierungsmieterhöhung zu.

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Zeitliche Schranken für die Geltendmachung der Härtegründe

Nach bisherigem Recht bestand für den Mieter weder eine Verpflichtung, der Modernisierung zuzustimmen oder dem Vermieter vorher mitzuteilen, ob er die Maßnahmen dulden werde, noch sich bis zu einem bestimmten Zeitpunkt auf Härtegründe zu berufen. Das hat der Gesetzgeber geändert. Nach dem Gesetz muss der Mieter dem Vermieter seine Härtegründe nunmehr bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitteilen. Dies gilt sowohl im Hinblick auf die Duldung als auch für die Mieterhöhung an sich. Da der Mieter diese Frist in der Regel nicht kennt, soll der Vermieter ihn aber auf diese Frist hinweisen. Liegt im Ergebnis zwar eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung vor, ist aber gleichzeitig der Hinweis auf Form und Frist der Härteeinwendungen unterblieben, kann der Mieter diese auch noch später erheben. Vermietern ist daher immer zu raten, dass sämtliche seitens des Gesetz vorgesehenen Angaben auch tatsächlich gemacht werden.

Wirkung der Modernisierungsmieterhöhung

Neben der Frage, bis wann der Mieter sich gegenüber der Modernisierungsmieterhöhung auf wirtschaftliche Härtegründe berufen muss, spielt die Frage einer ordnungsgemäßen Ankündigung und der Höhe der anschließenden Mieterhöhung eine wesentliche Rolle bei der Berechnung des Wirkungszeitpunkts der Modernisierungsmieterhöhung. Grundsätzlich wird die Mieterhöhung mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung wirksam. Dies setzt aber eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung voraus. Erfahrungsgemäß erfolgen hier die meisten Fehler. Fehlt zum Beispiel der Hinweis gemäß § 555c Abs. 2 BGB auf Form und Frist zur Geltendmachung des Härteeinwandes, hat dies für den Wirkungszeitpunkt der Mieterhöhung keine Bedeutung. Fehlt jedoch eine Modernisierungsankündigung oder ist diese formell fehlerhaft, verschiebt sich der Erhöhungszeitpunkt um ganze sechs Monate. Damit wird sowohl der Fall erfasst, dass gar keine Modernisierungsankündigung erfolgt ist oder dass die erklärte Ankündigung mangelhaft war. Ebenfalls tritt die sechsmonatige Verschiebung des Wirkungszeitpunktes ein, wenn die tatsächliche Mieterhöhung um mehr als 10 Prozent höher ausfällt als die angekündigte. Damit will der Gesetzgeber Vermieter „erziehen“, die, um das Risiko eines Widerspruchs gegen die Duldung der Modernisierung zu minimieren, im Zweifel eine zu niedrige künftige Miete angegeben hatten. Falsche Angaben bleiben damit nicht folgenlos.

Schöne Theorie – für den Laien aber kaum noch verständlich

Im Jahr 2001 nahm der Gesetzgeber eine erste große Mietrechtsreform vor. Ziel sollte es sein, eine Vereinfachung des Mietrechts zu erzielen, damit Vermieter und Mieter in die Lage versetzt werden, ihre Rechte und Pflichten auch ohne fachliche Hilfe so weit wie möglich selbst zu erkennen und umsetzen zu können. Die neuen Regelungen zu den Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind weit davon entfernt, vom Laien ohne Weiteres verstanden zu werden. Mit den Regelungen des Mietrechtsänderungsgesetz 2013 hat sich der Gesetzgeber von seinem ursprünglichen Ziel endgültig verabschiedet. Wer daran noch Zweifel hat, kann sich gerne selbst ein Bild machen. Die Regelungen finden Sie in den §§ 555a – f und §§ 559 bis 559b BGB.

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Simeon-Tobias Bolz

HEUSSEN Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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