Fehler in der Kündigungserklärung können hohe Schäden beim Vermieter auslösen. Dies gilt vor allem bei langen Kündigungsfristen und dann, wenn erst im Rechtsstreit ein Fehler erkannt oder aufgezeigt wird. Es ist daher immer zu empfehlen, sich so weit wie möglich, auf die strengste Rechtsauffassung einzustellen. Wir beginnen mit den klassischen Fehler bei der Kündigungserklärung und geben Anregungen und Tipps, wie Sie diese vermeiden können.

Zeitpunkt der Kündigung 

Einer der häufigsten Fehlerbereiche ist, den richtigen Zeitpunkt der Kündigung zu erwischen. Kündigungen können nämlich unwirksam sein, wenn sie zu früh oder auch wenn sie zu spät ausgesprochen werden. Die Kündigungserklärung sollte daher erst abgesendet werden, wenn die Kündigungsvoraussetzungen vorliegen und nicht schon vorher in der Annahme, dass sie bei Zugang gegeben sein werden. In der Praxis kommen solche vorzeitigen Kündigungen vor allem bei Zahlungsverzug vor. Da die Kündigung von Gesetzes wegen begründet werden muss, verlangt die Formulierung einer solchen Kündigung, deren Voraussetzungen noch nicht vorliegen, erhebliche Sorgfalt und überfordert viele. Zu früh ist eine Kündigung ebenso, wenn eine erforderliche Abmahnung ausgesprochen wird, die Kündigung aber kurz darauf folgt, ohne dass weitere neue Pflichtverstöße hinzugekommen sind. Dies gilt im Übrigen auch für Mieterkündigungen, bei denen selbst gesetzte Abhilfefristen nicht abgewartet werden. 

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In der Praxis häufiger als zu frühe Kündigungen sind zu späte Kündigungen. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn mit einer außerordentlichen oder gar fristlosen Kündigung trotz Kenntnis vom Kündigungsgrund zu lange zugewartet wird. Denn die fristlose Kündigung muss zeitnah ab Kenntnis vom Kündigungsgrund erklärt werden. Wer mit einer fristlosen Kündigung also zulange zuwartet, widerlegt sich selbst, wenn er vorträgt, die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen und regulären Kündigungsfrist sei ihm nicht zuzumuten. Dieses Problem erfasst im Übrigen alle Kündigungsgründe und bringt in der Praxis Kündigungen von Vermieter und Mieter regelmäßig zu Fall. Unter die „zu späte Kündigung“ gehört schließlich im weiteren Sinne, eine zu große Geduld mit Mietern in erkennbaren Zahlungsschwierigkeiten. Hier muss der Vermieter wie auch sein Berater die besonderen insolvenzrechtlichen Regelungen berücksichtigen. Ein Insolvenzantrag des Mieters sperrt Kündigungen wegen derjenigen Rückstände, die vor dem Antrag bereits entstanden sind. Die Bedeutung dieser Regelung darf nicht unterschätzt werden. Mit Zunahme der Verbraucherinsolvenzen betrifft dies zunehmend auch Wohnraummietverhältnisse. 

Bei Fragen zum Zeitpunkt der Kündigung steht Ihnen unser Partner im Bereich Mietrecht gerne zur Verfügung:

Simeon-Tobias Bolz

HEUSSEN Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

Friedrichstraße 9A

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